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INVESTIR DANS LA NUE-PROPRIETE D'UN BIEN IMMOBILIER

Ce dispositif, particulièrement adapté aux épargnants qui apprécient l’immobilier  sans contraintes, présente de nombreux avantages qui permettent de faciliter la constitution d’un patrimoine varié et créateur de richesse. L’investisseur achète la nue-propriété d’un bien immobilier pour 60% de sa valeur actuelle. Pendant une période de 15 ans, il est déchargé du risque locatif, de l’entretien, des charges et de la fiscalité qui sont assumés par l’usufruitier.

Au terme des 15 ans, il retrouve gratuitement et automatiquement la pleine propriété de l’appartement qu’il peut choisir d’occuper, de vendre ou de louer. La nue-propriété permet, entre autres avantages, de capter dès l’achat, sous forme de réduction du prix,  l’équivalent de 15 années de loyers totalement défiscalisés. L’investisseur bénéficie également d'un effet de levier qui consiste à payer ou rembourser 60% seulement du bien, pendant qu'il se valorise sur 100%.

A)PRINCIPE

LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Le principe utilisé est celui du démembrement de propriété inscrit dans le Code civil de 1804. Des épargnants et des bailleurs institutionnels sont réunis et chacune des parties achète ce qui l’intéresse :

Principe démembrement de propriété

L’épargnant achète les murs et se constitue un patrimoine et des revenus à terme. Le bailleur achète l’usage de l’appartement qu’il loue pour une période de quinze ans à des ménages sous conditions de ressources. Au terme du démembrement, l’épargnant nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement et gratuitement. Cette dissociation du patrimoine et de l’usage permet de partager les coûts tout en préservant l’objectif principal de chaque acteur.

L’acquisition d’un appartement en nue-propriété est aujourd’hui une excellente solution patrimoniale car elle permet de transformer pleinement une capacité d'épargne ou d'emprunt en création de richesse immobilière.

LA CAPACITÉ D‘ÉPARGNE OU D'EMPRUNT VA JOUER A PLEIN RÉGIME

En effet, par rapport à un investissement locatif classique, 3 éléments confiscatoires de richesse sont supprimés :
Le risque de l'impayé de loyer est supprimé : Le loyer attendu dans un investissement locatif classique est généralement nécessaire au remboursement de l'emprunt contracté. Dans un environnement économique morose avec des entreprises multipliant les licenciements, le risque de défaillance du locataire est naturellement devenu une préoccupation majeure. Avec l'investissement en nue-propriété, le risque d'impayé est totalement éliminé car les années de loyers sont perçues dès l'acquisition sous forme de réduction du prix de l’appartement.
La fiscalité sur les revenus fonciers ne s'applique pas : La fiscalité sur les revenus fonciers étant devenue confiscatoire, il n’est désormais plus possible de rembourser un emprunt ni de se constituer un patrimoine immobilier traditionnel. Certes avec un investissement en nue-propriété, vous ne percevez aucun revenu régulier (loyer) mais quel intérêt si celui-ci est surtaxé ? Il est plus judicieux de percevoir ces années de loyers immédiatement sous forme de réduction du prix.
Les charges, dépenses d'entretien, travaux sont payés par l'usufruitier : En tant que nu-propriétaire vous ne supportez aucune dépense pendant toute la durée du démembrement.

UNE VALEUR REFUGE

Les fondamentaux sont réunis pour créer de la richesse immobilière:
Un investissement dans la pierre et sur le marché de l’habitation ;
La sécurité juridique du démembrement de propriété ;
La qualité patrimoniale des opérations immobilières ;
Une protection contre l'inflation ;

  • La certitude d'avoir l'usage pour la retraite d'un capital-retraite, de revenus complémentaires, ou d'un logement ;
  • Une possibilité de revendre à tout moment le bien.

RENTABILITÉ & PATRIMOINE

VOUS BÉNÉFICIEZ D’UNE PREMIÈRE RENTABILITÉ MÉCANIQUE

L’investissement immobilier en nue-propriété IPLUS génère une rentabilité de base de 3,47 % l’an net de charges et net de fiscalité, liée à la seule récupération automatique et gratuite de l’usufruit du bien au terme du démembrement.

VOUS AJOUTEZ À CETTE RENTABILITÉ

Les effets de levier du financement
Les effets de levier fiscaux
La  revalorisation éventuelle du bien immobilier dans sa totalité (usufruit + nue-propriété) sur toute la période alors que vous n’avez payé que la nue-propriété.

VOUS  PROTÉGEZ VOTRE RENTABILITÉ

En vous constituant un patrimoine tangible et pérenne.
En cas de retour de l’inflation, la pierre étant le seul placement qui permet, grâce à l’indexation des loyers sur un indice Insee, de se protéger contre la hausse des prix.

VOUS PROTÉGEZ VOTRE ÉPARGNE

En vous constituant un patrimoine tangible et pérenne.
En cas de retour de l’inflation, la pierre étant le seul placement qui permet, grâce à l’indexation des loyers sur un indice Insee, de se protéger contre la hausse des prix.

VOUS CRÉEZ DU PATRIMOINE

L’immobilier est le seul placement "grand public" qui permet d’investir à crédit. Les Français en ont largement profité pour se constituer un patrimoine et les conditions actuelles sont très favorables.

POINT D’ATTENTION

Nous vous guiderons pour faire un bon investissement, notamment quant au choix du bien et à l’analyse de son prix en pleine propriété. Ce dernier doit être cohérent avec le prix de marché pratiqué sur le secteur géographique et à qualité de construction équivalente.

B) SÉRÉNITÉ, TRANQUILLITÉ, VISIBILITÉ & LIBERTÉ

VOUS BÉNÉFICIEZ D’UN CONFORT DE GESTION MAXIMUM

En contrepartie de la perception des loyers par l'usufruitier, ce dernier gère et prend à sa charge :

Les aléas locatifs (gestion des locataires, impayés, vacances du bien)
Les charges (frais de gestion locative, honoraires de syndic, charges d’entretien, assurances)
Les travaux d’entretien (y compris les gros travaux : articles 605 et 606 du code Civil)
Les taxes y compris la taxe foncière
A l’issue de cette période, le bailleur garantit à l’épargnant propriétaire le bon état d’habitabilité des lieux. Vous bénéficiez donc d’un confort total pendant toute la durée de démembrement du bien, vous n’avez aucune démarche, charge ou fiscalité à supporter.

VOUS ENVISAGEZ L’AVENIR SEREINEMENT ET À VOTRE RYTHME

Votre plan de financement est parfaitement connu dès le départ et ne connaitra aucune surprise (un impayé de loyer ou une vacance de l’appartement n’aurait aucune incidence sur votre trésorerie ni sur la rentabilité de votre investissement). Au terme du démembrement : vous choisirez en fonction de vos objectifs patrimoniaux du moment de : vendre, louer ou reprendre le bien pour l’occuper.

VOUS POUVEZ REVENDRE À TOUT INSTANT AVANT LA FIN DU DÉMEMBREMENT, AUCUNE DURÉE DE DÉTENTION EST IMPOSÉE

Vous pouvez revendre votre nue-propriété à tout moment sans attendre la fin du démembrement et ce en conservant les avantages fiscaux acquis. Le nouvel investisseur pourra bénéficier des mêmes avantages fiscaux. Le marché secondaire est actif, de nombreux épargnants recherchant des durées d’investissement inférieures à 15 ans.

C) DANS TOUS LES CAS, VOUS OPTIMISEZ VOTRE SITUATION FISCALE

ÉCONOMISEZ SUR VOS IMPÔTS ET PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX

Vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier grevé d’un usufruit temporaire de 15 ans pour 60% seulement de sa valeur actuelle en pleine propriété. La nue-propriété permet ainsi de capter dès l’achat, sous forme de réduction du prix,  l’équivalent de 15 années de loyers totalement défiscalisés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. L’avantage acquis dès l’achat est donc de 40% de la pleine propriété. Au terme des 15 ans, vous retrouvez la pleine propriété de l’appartement.

ÉCONOMISEZ SUR LES FRAIS DE NOTAIRE

Les frais de notaires sont calculés sur la nue-propriété seulement.

ÉCONOMISEZ SUR LA TAXE FONCIÈRE

Pendant toute la période du démembrement temporaire, la taxe foncière est prise en charge par l’usufruitier, soit une économie de cette charge fiscale pendant 15 ans.

ÉCONOMISEZ SUR L’IMPÔT SUR LA FORTUNE

L’investissement immobilier en nue-propriété est un modérateur de facture ISF. Tout en vous constituant un patrimoine immobilier et un complément de revenus à terme, vous n’augmentez pas votre impôt, vous ne passez pas dans une tranche d’imposition supérieure du barème fiscal. De fait, tant que vous n’avez pas récupéré la pleine propriété, vous n’augmentez pas votre base taxable à l’ISF.

ÉCONOMISEZ SUR L’IMPÔT SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES

Au terme des 15 ans, vous retrouvez gratuitement et automatiquement la pleine propriété de l’appartement. L’usufruit, que  vous n’avez pas payé, ne supporte pas l’imposition au titre des plus-values immobilières.

D) AUGMENTEZ LA RENTABILITÉ DE VOTRE INVESTISSEMENT GRÂCE À SON FINANCEMENT :

DÉFISCALISEZ VOS REVENUS FONCIERS EXISTANTS 

Si vous réalisez votre investissement en nue-propriété au moyen d’un prêt immobilier, les intérêts de ce dernier deviennent déductibles de vos revenus fonciers existants par ailleurs. Ceci permet de réduire le montant de votre impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.  Vous êtes propriétaire de biens immobiliers et vos revenus fonciers disparaissent sous le poids des charges et des impôts ? Réaliser un investissement en nue-propriété iPLUS à crédit permet d’une part de réaliser un placement prudent et  rentable, d’autre part de défiscaliser vos revenus fonciers provenant d’autres biens.

NEUTRALISEZ VOTRE IMPÔT SUR LA FORTUNE

Financé grâce à un prêt, l’investissement immobilier en nue-propriété est neutre sur votre ISF : tout en vous constituant un patrimoine immobilier et un complément de revenus à terme, vous n’augmentez pas votre ISF, vous ne passez pas dans une tranche d’imposition supérieure.
Financé avec des fonds propres ou par l'arbitrage d'une fraction du patrimoine actuellement taxé, ce placement permet de diminuer d'autant la facture d'ISF. En effet, l'investissement en nue-propriété ne rentrant pas dans la base taxable de cet impôt, les fonds ayant servi à acquérir le bien en nue-propriété ne sont plus taxés à l'ISF et la facture fiscale s'en trouve réduite. Il est ainsi possible de passer dans une tranche fiscale inférieure, voire de ne plus être assujetti à l'ISF dès lors que le patrimoine net à déclarer devient inférieur à 1,3M€.